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  • 拆迁补偿款太低怎么办?如何争取合理的拆迁补偿呢!

    发布时间:2018-09-30 10:22:09    文章分类:拆迁头条    作者:中国拆迁网    阅读:885

    [导读]:拆迁补偿款太低怎么办,如何争取合理的拆迁补偿。要想获取一个合理的拆迁补偿,首先要有一颗坚定的心,在拆迁中逆来顺受,缺乏斗争勇气的人是不可能拿到一个满意拆迁补偿的。

      拆迁补偿款太低怎么办

     

      一、宅基地拆迁补偿太低怎么办

      拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

      当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。

      农村宅基地拆迁补偿的纠纷一般多于城市拆迁,因为被拆迁户已经习惯于其农村的生活,让其远离原本的生活环境这是一件非常困难的事情。可政府的规划一般的人也无法阻拦,而为了避免拆迁补偿纠纷的发生,被拆迁户最好在拆迁之前先咨询专业的房产律师,看农村宅基地拆迁补偿的标准是怎样的,与城市拆迁补偿标准一样吗,如果补偿太低怎么办?毕竟被拆迁户与政府的力量还是有悬殊的,为了避免自己利益受损,最好还是请专业的律师帮忙吧。

     

      二、公房拆迁补偿款该归谁

      在确定了公房承租人之后,拆迁补偿款的归属与继承的问题就容易解决了。但首先必须明确一点:公房是国家财产(或集体财产,本文仅指作为国家财产的公房),不能作为私人财产被继承。公房承租人对于所承租的公房只有居住权,和极其有限的处分权。

      而且公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有,而只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的,该处分属无权处分,在有权限的公房管理单位给与认可之前,该处分没有任何法律上的效力。

      在此类纠纷中往往涉及家庭协议的问题。所谓家庭协议是指在公房的原承租人的家庭内部就公房的分配、继承、拆迁补偿等问题达成的一揽子协议。据笔者了解,签订家庭协议的情况也是很普遍的,在前来咨询的当事人中,几乎人手一份家庭协议。关于家庭协议的效力及其实施,大致可以分以下几种情形:

      1、协议本身因违反法律或北京市有关公房租赁的强制性规定而无效。就笔者掌握的信息,这种情况不在少数。因为家庭协议大部分是在当事人没有聘请或者咨询律师的前提下签订的,而当事人自己又不了解法律和北京市有关公房租赁的规定,所签订的家庭协议有不少违反强制性规定的条款。

      2、协议本身有效,但漏洞百出、后患无穷。这种情况也很多。当事人不懂得用法律的语言来表达意思,词语模糊、表意不清,很多重要问题没有约定。

      3、协议有效。这里又分几种情况。一种是协议有效并已经执行,大家殆无异议,各方皆大欢喜。一种是协议有效已部分执行,但有当事人觉得协议对自己不公平主张重新分配而起纠纷的。一种是协议有效尚未执行,当事人产生争议的。所以,这里要特别提醒当事人,关于公房承租人的变更涉及重大的利益分配问题,对当事人的居住利益和经济利益有重大影响,建议在签订家庭协议的时候还是聘请专业律师参与为妥。

      关于拆迁补偿款的归属。根据相关规定,拆迁补偿的受偿方为被拆迁人,即被拆迁房屋的所有权人。但是在存在公房租赁关系的情况下,被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人(出租人)对承租人进行安置的情况下,不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中,被拆迁人(出租人)通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租权的对价。

     

      三、公房拆迁补偿款能否继承

      严格来讲,被拆迁人(出租人)向承租人支付的金钱并非拆迁补偿,因为拆迁补偿是指拆迁人对于被拆迁人的金钱补偿,而承租人并不是拆迁房屋的所有权人,不是被拆迁人,当然不是拆迁补偿的受偿人。但是,从普通人的眼光看来,反正是获得一定的金钱,通俗称为拆迁补偿。

      在存在公房租赁关系的公房拆迁中,拆迁补偿款归承租人所有,这一点十分明确。如果公房承租人在获得拆迁补偿后死亡的,拆迁补偿款可以作为其个人财产按照遗嘱或者法定的继承规则分配给其继承人。如果拆迁补偿发生在公房承租人发生变更之后,则拆迁补偿款为变更后的公房承租人的个人财产,原公房承租人的其他继承人对此没有任何的请求权。如果拆迁补偿发生在公房承租人死亡之后,承租人变更之前,则该拆迁补偿款归系争公房的事实上的承租人所有,原公房承租人的其他继承人对此亦没有任何的请求权。

     

      合理争取拆迁补偿的五个小技巧

     

      技巧一:坚守阵地,表明决心

      在拆迁实践中,拆迁方会时刻关注被拆迁人的一举一动,从而制定相应的拆迁策略。有些被拆迁人,一看到要拆迁了,认为原房屋处肯定会经常断水断电,影响正常的生产生活,而且拆迁开始后环境必定脏乱差,反正迟早要搬,不如趁早找到合适的地方重新开始生产生活,有这种想法很正常,但是这些被拆迁人往往只想到了自己的不便,而没有想到这样作可能会对自己在拆迁中的利益争取造成严重的损害。因为一旦你轻易撤离,拆迁方可能会在你不知情的情况下,无缘无故半夜里把房子偷拆,由于家中无人,偷拆房屋的成本很低,拆迁方这个时候往往会利用这个时机,先把房子拆了,让你心理产生恐慌情绪,继而失去要价的本钱。而且如果被拆迁人轻易搬走,就会给拆迁方释放了这样一个信号:你没有坚决维护自己权益的决心,如果拆迁方一旦确认这一点,会直接导致给你的拆迁补偿报价大大降低。此外,由于被拆迁人搬了家,不在被拆迁地方居住,就失去了第一时间获取最新拆迁信息的机会,继而在拆迁谈判中陷入被动地位。

     

      技巧二: 誓死维权但决不作无谓牺牲

      要想获取一个合理的拆迁补偿,首先要有一颗坚定的心,在拆迁中逆来顺受,缺乏斗争勇气的人是不可能拿到一个满意拆迁补偿的。但是,拆迁维权行动千万不要盲目进行,没有组织、没有策划的一味个人抵抗、暴力抵抗只是个人英雄主义的表现,并不是追求利益的最佳手段。在遇到拆迁方或者拆迁中的出租方要求你及时搬家或者侵犯你的住宅或经营场所时,尤其是在非法强拆的时候,大多数都是几十号甚至几百号人助阵,被拆迁人一定要稍安勿躁,切不可以卵击石,进行无谓的抵抗,那样不但不能挫败对方,反而会给自己带来伤害。遇到这种情况应该第一时间减少损害,寻求保护,必要的时候可以报警或者提前启动相关的法律程序维护自己的合法权益。

     

      技巧三: 拆迁方送来的文件可以收但不随意签字

      拆迁过程中拆迁方经常会向你送达有关资料和文书,比如:拆迁的通知、限期拆除的通知、补偿决定等等,这些文件有的只是信息传达的作用,可有的则会对你的权利义务产生实际影响,在你没有确认所收到材料的内容及签字可能产生的法律后前,不要轻易在这些材料上签字。比如拆迁方给你送达评估报告,你没有看清楚,也没有对其中的具体内容一一进行核实就签字了,那么评估的程序对你来讲就已经发生效力了,一旦签字后再去质疑评估内容缺项漏项、面积不符等问题就会困难重重。此外,拆迁方还会根据你对评估报告的签字确认去申请裁决或征收补偿决定,从而对你做出极低的补偿。所以我们在拆迁过程中倡导拆迁方送来的材料可以收,但是千万不要随便签字,不给对方以空隙。

     

      技巧四:多听少说,不要轻易报价

      拆迁补偿实质上就是拆迁双方的一种利益博弈,在没有拿到很好的谈判筹码之前,千万不要轻易报价。拆迁方往往第一次见面,在向你介绍完本次拆迁项目的相关政策后就会问你“你想要多少钱啊?给我们说说我们好给你去争取”等等之类的话。如果这时候你认为拆迁方是在和你讨价还价,那你就大错特错了,这只是为了打探你的心理价位,从而针对你的报价,来制定所谓的怎样对付你的策略。在这个时候如果被拆迁人简单的把自己的价报给了对方,话一出口,你已经输了一半,因为拆迁方已经知道了你的底线。作为被拆迁人,尤其是对拆迁毫无经验对相关的法律规定有知之甚少的被拆迁人来说,面对拆迁方的说辞,一定要多听少说,冷静地判断其用意并沉着应对。关于拆迁补偿的报价一定要掌握时机和火候,必须选择一个合适的时机才能报价,否则,价格报高、报低都会很被动。只有掌握合适的时机报价才不会因为为报价过低而后悔,也不为报价过高而早早的被拆迁方盯上,才可以让自己从容地在安全的范围内争取最大利益。

     

      技巧五:原件握在自己手中

      在拆迁过程中,房屋产权证、土地使用权证等重要的证件或者是可以证明自己合法权利的证明、协议等重要文件的原件,一定要留在自己手中。在拆迁实践中,很多被拆迁人稀里糊涂地就将这些原件交给了拆迁方,甚至是在签订了补偿协议之后,自己手中都没有该协议的原件,一旦发生纠纷或者需要法律维权,就会造成巨大的阻碍,有的被拆迁人甚至会因此而丧失诉讼的机会。实践中,京平律师一般都会建议委托人将这些重要的原件放在可靠的地方,甚至是放在父母或兄弟姐妹家里,因为万一自己的房屋被非法强拆,这些重要文件就很容易丢失。拆迁过程是非常复杂的,而且经常会遇到一些突发性事件,所以,被拆迁人行事一定要小心谨慎,防患于未然。

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